证券日报记者 张芗逸
8月20日，上海市住房和城乡建设管理委员会等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），自2026年8月21日起施行。
《通知》旨在更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，上海房地产相关政策的优化呈现精细化、差异化特征，涵盖了住房公积金、信贷、财政补贴、安置方式及存量盘活等多个维度，在降低购房门槛、降低交易成本、释放改善需求、促进区域均衡和打通市场循环方面均作出针对性部署。政策旨在巩固当前新房与二手房市场价格企稳、交易活跃度提升的向好局面。
公积金政策再优化
今年以来，上海房地产市场持续企稳向好。中指研究院数据显示，今年前7个月，上海新建商品住房、二手商品房成交量分别同比增长0.6%、13.8%。8月1日至8月19日，上海新建商品住房、二手商品房分别成交54.1万平方米、13605套，同比分别增长32.0%、19.3%。
从价格来看，上海二手房价格于今年3月环比止跌。截至7月，二手房价格已连续5个月环比上涨，房价出现企稳态势。
中指研究院上海数据总经理张文静在接受《证券日报》记者采访时表示，从本次新政出台时机看，一方面，政策紧贴《住房公积金管理条例》修订出台的时间节点，及时响应国家层面住房公积金制度改革方向；另一方面，政策抢在传统楼市销售旺季“金九银十”前夕推出，旨在将政策利好转化为市场交易动能。
值得注意的是，在优化住房公积金提取政策方面，《通知》提出扩大支付购房首付款提取范围、优化购房提取公积金频次和限额、拓宽住房公积金购房支出情形等三项具体政策。
《通知》在2025年8月“沪六条”支持缴存人购买本市新建预售商品住房提取住房公积金支付首付款的基础上，进一步扩大住房公积金支付购房首付款范围至购买新建商品住房现房；同时继续支持“既提又贷”，缴存人提取支付首付款后不影响其公积金贷款额度计算。
对在上海没有住房公积金个人住房贷款或未办理公积金冲还贷业务的已购房缴存人，《通知》进一步放宽本市购房提取频次和金额，购房提取频次由不动产权证发证之日起5年内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”；购房提取金额放宽至“不超过购买该住房以自有资金支付的购房款”。
此外，《通知》还拓宽住房公积金购房支出情形。支持缴存人提取住房公积金支付本市购房契税和购买本市住房配套车位（库）、储藏室。
严跃进认为，《通知》对住房公积金提取政策作出的三项重要调整，显著提升了住房公积金使用的灵活性与覆盖面。不仅有助于缓解居民在购房初期面临的多重资金压力，也体现了住房公积金支持贯穿住房消费全周期的政策导向，对释放多样化、合理的住房需求具有积极作用。
另外，《通知》还针对居民购买外环外住房优化二套房贷首付款比例。对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。
按照优化后的政策规定，上海首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%；二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付款比例为不低于25%，外环外为不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。
畅通置换链条
为支持居民置换改善需求，《通知》还推出了相关阶段性购房补贴政策。
《通知》明确实施“以旧换新”购房贷款补贴。自《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在上海外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴。补贴金额按购买新建商品住房贷款总额的1%计算，单套住房最高补贴5万元；补贴总金额2亿元，用完即止。
同时段内，居民家庭在上海外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市外环内二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴3万元。
此外，《通知》还明确进一步加大房票实施力度，并提出加快推进收购二手住房用作保障性租赁住房。
严跃进认为，房票安置与存量收储工作有助于盘活存量房源，丰富保障性租赁住房产品结构，形成存量与增量市场的良性互动。
在张文静看来，《通知》发力打通新房、二手住房置换“堵点”，未来二手房流动性的改善将反哺新房去化，形成“卖旧买新”的正向循环。总体而言，《通知》是上海在市场企稳基础上进行的“精准巩固型”调控，对于外环片区新房的支持力度尤为明显。
严跃进预计，政策将有效提振市场信心，进一步激活合理的刚性和改善性住房需求，为上海房地产市场平稳健康发展注入新动力。