每经记者｜陈利 包晶晶 每经编辑｜董兴生
日前，位于武汉外滩核心的绿城外滩玫瑰园网签备案价出炉：最高备案价9.9453万元/平方米，刷新了武汉新房最高备案价纪录。据悉，该项目地块于2025年6月30日经106轮竞价被绿城斩获，楼面价达到2.79万元/平方米，溢价率54.4%。
值得注意的是，武汉并非首个新房单价逼近10万元的二线城市，成都、杭州等热点城市早已率先突破这一门槛，多个豪宅项目单价远超10万元，部分房源总价更是突破亿元。随着楼市分化加剧，核心二线城市核心地段优质地块稀缺，叠加高净值人群改善需求释放，“10万+”新房已从个别现象逐渐成为高端市场常态。
这些二线城市房价迈向“10万+”
以上海闵行区的绿城玫瑰园为例，该项目占地1205亩，容积率仅0.18，合计打造227栋独栋别墅，户型面积从600平方米到2000平方米不等，最高售价达到1.2亿元。
上海之外，南京、成都、武汉等城市同样落地了玫瑰园系列项目。公开信息显示，在2025年6月30日武汉土拍现场，绿城经过106轮出价，先后击败中海、华润、保利等房企，以楼面价2.79万元/平方米、溢价率54.4%拿下一宗位于武汉天地商圈的地块，打造出“外滩玫瑰园”项目，合计建设12栋住宅。
对于项目定价，绿城方面在接受《每日经济新闻》记者书面采访时表示，一是因为土地价值的不可复制，项目地处武汉内环百年历史风貌区的核心，区域内近30年几乎没有纯低密住宅用地出让；二是产品层面，绿城拿出了TOP级的“玫瑰园系”，建筑立面、园林景观、玫瑰会所等标准都以市场标杆进行打造；三是项目与武汉高端客户进行了深度共创，希望得到客户深度的价值认同。
在年报中，绿城将湖北定位为与湖南并列的“长江中游”重点区域，2025年其于湖北的项目建筑面积达到56.85万平方米，可出售面积约合41.71万平方米。
武汉并非首个新房价格逼近10万元的二线城市，在此之前，成都、杭州等热点二线城市新房价格早已迈过10万元大关。
以成都为例，2024年，麓湖生态城长滩（长湖阙）一套顶层建面约1763平方米大平层，单价突破10万元/平方米，总价约1.8亿元，刷新成都新房清水取证价格新高；2025年6月，麓湖丽世缦华项目10号楼一套面积约256.07平方米房源取证单价高达约22.1万元/平方米，总价高达5661.33万元，再次刷新成都新房单价天花板。与此同时，建发海耀、招商玺、新绿色·J57半岛等项目取证价格均有超过10万元的房源。
对于武汉市场，绿城方面认为，武汉的经济总量稳居全国前十，增速持续高于全国平均水平；加上“1+8”城市圈的辐射效应，周边高净值人群加速向武汉聚集。从成交数据看，千万元级以上豪宅近年来呈现出较强韧性，整体需求稳中有升，高端市场的需求真实存在。
在杭州，4月25日，中海万潮玖序首开均价达到10.49万元/平方米，这不仅是杭州今年第一个“10万+”高层项目，也宣告杭州的高端住宅正式进入新定价区间。不过，这个价格纪录很快就被刷新。4月27日取证的建发栖湖云庄，直接把均价推到15.4万元/平方米，单套住宅总价最高达到1.36亿元；杭州拱墅区地王项目滨杭传麒府4月也开放了示范区，大户型看房需验资3800万元，刷新了杭州最高看房验资纪录。
“热度城市新房市场分化加速，即中心区少数高端盘热度比较高，购房者小众，对价格不敏感，希望有高端项目，但这部分市场比较小众，市场热度表现在点状，对整体市场体量支撑很小。对刚需刚改项目的影响比较小，基本不存在价格传导。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时表示，“10万+”的项目只能是少数项目，不可能出现太多，“有支付能力的人群有限，另外有类似区位优势的地块也不多，同时之前的项目有很多二手房，也在分流需求”。
上涨趋势仍在持续
值得注意的是，当前核心二线城市新房价格持续上涨。
克而瑞四川监测显示，4月成都商品住宅套均价与成交均价同、环比齐升，市场呈现“量降价升”的结构性温和修复。其中，锦江区均价突破5万元/平方米、套均价超千万元，豪宅化特征鲜明。
另据中指研究院数据监测，截至4月19日，成都2026年千万元级住宅累计认购量已突破551套，占去年全年1340套总量超四成。其中，今年3月成都总价1000万元以上住宅认购量共154套，创下年内新高；4月1日—19日，认购已达115套。与此同时，一季度千万元级住宅成交均价已突破5.5万元/平方米，较2025年底的4.85万元/平方米大幅抬升，创下历史新高。
在杭州，据克而瑞监测，4月新房套均成交价549万元，同、环比分别上涨17.68%、11.57%；成交均价则来到36315元/平方米，环比上涨6.05%、同比则上涨7.19%，两项指标双双抬升，反映改善型、高总价产品成交占比持续提升。
事实上，2024年至2025年，以成都、杭州为代表的核心二线城市核心板块就频繁出现高溢价“地王”。
如2025年3月27日，成都金融城三期H10地块以楼面价41200元/平方米被建发摘得，刷新成都楼面价纪录。而就在此半个月前，成都楼面价纪录才被招商蛇口刷新至31700元/平方米。类似的情况也发生在杭州，2025年3月28日，建发以34.34亿元总价竞得蒋村地块，杭州楼面价首次站上8.8万元/平方米高位，并超过深圳，排在上海和北京之后，登上全国第三的位置。而在蒋村地块拍卖前三天，滨江集团才以总价52亿元、楼面价7.74万元/平方米拿下奥体水电新村地块，三天时间，杭州地王单价涨了超1万元。
“热点二线城市政府出让中心区最优质的地块，甚至是压箱底的好货，且利用最新的建筑设计规范，在户型设计、建筑用材、社区服务上打造高品质的好房子。”李宇嘉表示，过去高周转时代，土地供应多在近郊和远郊，现在供地出让难度大，就把中心区的地块出让出来。“拿地主体的国央企，打造高溢价的产品，以单盘获得企业最大化的利润。”
进入2026年，核心二线城市土拍热度仍在持续。中指研究院的数据显示，4月房企拿地持续聚焦核心城市优质地块，部分优质地块保持较高热度，带动300城宅地成交平均溢价率提升至8.9%。以杭州为例，4月成交11宗宅地就有9宗溢价，4宗溢价率超40%，其中萧山区市北单元XS070101-18、XS070101-19地块经过43轮竞价，成交楼面价约36170元/平方米，溢价率高达57%，创下市北板块地价最高纪录。