每经记者｜包晶晶 每经编辑｜魏官红
上海楼市的“金九银十”愈发值得期待。
近日，绿城·上海悦海棠、象屿金茂·满嘉、宝业·虹桥国展里三个项目先后触发积分，认购率分别约415%、超400%和270%，其中，绿城·上海悦海棠228套房源已开盘售罄。值得注意的是，这三个项目甚至并不在上海中心城区，而是位于外环外甚至是五大新城之一的嘉定。
绿城·上海悦海棠开盘现场 图片来源：项目供图
近期新盘频现的超高认购率与触发积分摇号制现象，令市场对“金九银十”充满期待。据普睿数智统计，刚刚过去的7月，上海新房成交面积44万平方米，虽环比减少15%，但同比增长了5%；二手房成交面积同比上涨14%，今年以来累计成交面积同比上涨13%。
“2026年上半年房地产市场延续结构性分化特征，行业并非简单进入总量恢复阶段，而是进入结构优化阶段。”普睿数智董事长丁祖昱日前在《2026年上半年房地产市场总结与下半年展望》演讲时做出判断：“当前市场已进入‘产品力竞争’阶段，不同客群对应不同产品逻辑：高端项目依靠稀缺资源建立优势，改善项目需要通过差异化体验满足复杂需求，刚需项目则需强化性价比和空间效率。未来，真正匹配客户需求的产品将成为市场竞争的关键。”
“触发积分”从市中心豪宅走向郊区
8月12日，《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）从绿城·上海悦海棠处获悉，项目228套房源首开“日光”，累计成交16.7亿元，这也是近郊徐泾板块时隔三年再次触发积分。绿城·上海悦海棠认购期间累计登记946组，认购率约415%，平均每4组客户争抢1套房。
据项目方面透露，这刷新了2025年—2026年上海新房单一批次认购量与认购率两项纪录。
无独有偶，位于上海五大新城之一嘉定的象屿金茂·满嘉，也成为8月份上海楼市的另一大亮点。8月2日，项目开启首期认购1小时，认购量即触发积分制。记者从开发商处了解到，最终该批次认购460组，认购率超400%，积分为64.4。
宝业·虹桥国展里二期8月6日结束认购，64套房源吸引了超170组客户，认购率270%，已触发积分。
粗略计算，三个项目共计吸引了超过1500组购房人认购。每经记者注意到，与7月份“30分钟售罄”的市中心豪宅“安澜上海”不同的是，绿城·上海悦海棠、宝业·虹桥国展里均位于上海外环外，象屿金茂·满嘉则位于嘉定。
为何近郊甚至远郊项目能够在传统淡季创下超高认购率？对此，上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信对每经记者分析称：“中心城区之外，也存在大量‘好房子’的需求，对于购房人而言，在生活半径范围内买到‘好房子’才是最佳选择。”
记者曾在走访中发现，绿城·上海悦海棠距离地铁蟠祥路站仅百余米，相邻的宝业·虹桥国展里距离该站步行约750米；从地铁上看，象屿金茂·满嘉距离地铁11号线白银路站步行距离也仅660米。除了“稀缺地铁盘”的特点外，象屿金茂·满嘉作为嘉定首个3.5代抬板低密社区，搭载金茂分户式五舒科技系统，具备了一定的竞争力。
“另一方面必须看到，当前外围区域产品冷热分化非常明显，能够热销意味着产品本身在区域竞争中处于‘降维打击’的地位，而这些项目往往都有着鲜明的优势，没有‘长板’的普通新房项目，销售情况则非常一般。”卢文曦强调。
“溢价率10%就是上限”
“市场不会回到过去，但专业创造价值的逻辑不会改变。”丁祖昱在谈及上半年全国热销楼盘时指出，热销项目存在三种逻辑，板块内的稀缺性、价格竞争力以及产品价值的升维。
以上海为例，普睿数智统计显示，今年上半年上海有9个项目首次开盘去化率大于70%，杭州有11个，成都有10个，均属新盘去化“第一梯队”。从价格上来看，上海刚需、刚改、改善三个类型共159个样本中，成交前10的新房均价与周边同类竞品新房均价相比，平均比值为0.86，均低于周边竞品均价；并且在9个重点关注的城市中，上海三类新房比值分化最小。
丁祖昱提醒：“去年、前年谈产品力，今年产品力也要讲，价格也要讲。上半年全国9个重点城市只有三成项目可以溢价10%以上，并不是产品好，价格就可以随便开，溢价率10%就是上限，超过上限买房人会用脚投票。”
数据显示，即便是热销项目，也存在一定的滞销房源，而这些房源的价格普遍高于板块均价。上海的刚需、刚改、改善三类共15个样本的套均总价与板块均价的比值中位数为1.03，最大值达到了1.13。
而全国范围看，项目叫座的内在原因在于产品端而非营销端。“热销楼盘的产品亮点是——没有缺点。从产品维度上看，代际全面跃迁、高实得率、稀缺资源占位、情绪价值营造、服务体系升维、兑现确定性，什么都要。”