证券日报记者 陈潇
多个一线城市住房租赁市场出现回暖迹象。中指研究院数据显示，7月份，50城住宅平均租金环比涨幅有所扩大，其中，北京、上海、深圳住宅平均租金已连续5个月环比上涨。
业内人士认为，当前一线城市租金上涨主要受到季节性需求释放带动，市场整体仍处于低位修复阶段。未来，随着毕业季效应逐步减弱，租赁市场走势将取决于人口流动、就业预期、供需关系以及政策支持等多重因素。
一线城市租金连续上涨
从近期市场表现来看，一线城市住房租赁市场呈现温和回稳态势。贝壳研究院数据显示，2026年1月至7月，北京、广州和深圳单平方米月平均租金同比虽仍处于下降区间，但同比降幅总体收窄，上海则由同比下跌转为微幅上涨，同比上涨0.5%。中指研究院数据则显示，北京、上海、深圳住宅平均租金已连续5个月环比上涨。
以深圳为例，据深圳贝壳研究院统计，7月份，贝壳深圳合作门店租房成交量环比增长19.6%、同比增长2%，成交量创下2019年以来同期新高；受租赁需求带动，全市平均租金同步抬升，环比上涨0.9%、同比上涨1.2%。议价空间方面，全月议价率为6.6%，环比下降0.1%。
深圳贝壳研究院院长肖小平向《证券日报》记者表示，7月份，租赁房源成交周期为68天，环比缩短7天，旺季期间，新租、换租需求增多，不少新挂牌的房源快速被消化。
“季节性效应是本轮北上深等一线城市租金上行的直接驱动因素。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向《证券日报》记者表示，3月份返城就业带动租住需求集中释放，推动北上深住宅租金环比由跌转涨；6月份毕业季启动，进一步加速重点城市租赁需求释放，推动重点城市租赁市场保持活跃。
租金收益率保持在一定水平，也有助于稳定业主出租预期、为房地产市场平稳运行提供支撑。依据贝壳研究院数据，2026年7月，贝壳平台重点50城租金收益率为2.80%；北上广深分别为2.15%、2.11%、2.21%和1.97%。
下半年将延续整体趋稳特征
除北上深外，全国重点城市租赁市场整体也呈现逐步改善态势，但不同能级城市之间的分化特征仍较为明显。
贝壳研究院数据显示，2026年1月至7月，重点50城单平方米月平均租金为27.3元，同比仍有所下降，但跌幅收窄1.5个百分点。从城市能级来看，一线城市租金修复相对领先，二线及三四线城市租金虽仍处于调整区间，但同比跌幅也有所收窄。
曹晶晶表示，当前重点城市租赁市场虽普遍仍处于调整阶段，但整体呈现向好态势。其中，苏州、杭州等强二线城市，得益于产业基础扎实、人口吸纳能力强、优质教育资源集中等因素，住房租赁市场保持较强韧性，7月份租金环比涨幅均较6月份有所扩大。
从未来走势来看，租赁市场仍将延续整体趋稳、结构分化的运行特征。曹晶晶表示，三季度，受毕业季带来的租赁需求支撑，租赁市场将延续整体趋稳、结构分化的运行特征，一线及强二线城市住房租赁市场将保持活跃，多数普通二线、三四线城市租金仍存调整压力。四季度，租赁市场步入传统需求淡季，市场整体活跃度预计有所回落，但城市间、板块间分化态势仍将延续。
贝壳研究院高级分析师黄卉则认为，从中长期来看，一线城市租金温和回稳具备一定需求支撑。不过，租金走势仍取决于有效需求的恢复程度以及供给结构的匹配情况。需求端主要受城镇化率、新市民规模、流动人口流向、租住周期、就业状况和居民消费意愿等因素影响；供给端则主要取决于保障性租赁住房供应量、新建商品房入市规模、住房交易市场表现和房企经营状况等。
多位受访人士认为，随着租金逐步企稳，重点城市租售比有所改善，有利于增强住房资产持有价值，对房地产市场平稳运行形成一定支撑。
黄卉表示，租赁市场的回暖，表明住房需求仍具韧性。当前租赁需求正逐步从以青年群体为主，拓展至覆盖不同年龄阶段和居住周期的全人群、全生命周期，居民住房需求也从“有房可住”进一步转向品质化、稳定化和服务化。租赁市场改善还将通过居住需求传导至搬家、装修、家居、家电和居住服务等相关消费领域，带动住房消费结构进一步恢复。