证券日报记者 田鹏
近日，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），围绕支持房地产开发企业（以下简称“房企”）合理融资、优化房地产证券发行人的监管工作和着力防范化解房地产领域涉资本市场风险等多个维度，打出资本市场支持房地产业高质量发展的政策“组合拳”。
《意见》坚持“稳中求进、以进促稳、先立后破”的原则，推动房企融资逻辑迭代升级，搭建起多层次资本市场服务房地产业新发展模式的制度框架，为行业平稳转型注入直接融资活水。
接受《证券日报》记者采访的专家认为，我国房地产融资模式将摆脱主体信用依赖，转向项目化、市场化、多元化，《意见》也是监管部门落实加快构建房地产发展新模式、推动房地产高质量发展决策部署的具体举措。
重塑信用生态
构建房地产发展新模式，是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化新形势的“治本之策”，事关民生保障、风险防控、行业转型与宏观经济稳定，对推进中国式现代化具有全局性意义。
资本市场作为连接资金供给与不动产市场的重要枢纽，是推动我国房地产业新旧模式转换不可或缺的市场化力量。
中国房地产数据研究院院长陈晟对《证券日报》记者表示，依托股权、债券、REITs（不动产投资信托基金）、并购重组等多元工具，资本市场能够拓宽房企直接融资渠道，为保障性住房、租赁住房、城市更新以及高品质商品住宅建设输送长期资本；同时，资本市场发挥价格发现与资源配置功能，引导行业摆脱高杠杆、高周转的旧路径，倒逼房企向开发、运营、服务并重的方向转型，促进房地产业与金融形成良性循环，进一步稳固宏观经济大盘。
Wind数据显示，截至目前，年内共有219只地产债在交易所（上交所、深交所和北交所）市场发行，累计发行规模达2045.04亿元，为房企流动性纾困、项目复工复产以及转型发展注入了资本市场活水。
《意见》最核心的变革，便是改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求。
在陈晟看来，对于市场而言，此举既能够为优质项目开辟独立的融资通道，保障项目建设交付，也将重塑行业信用生态，倒逼房企回归项目经营本源，淡化高杠杆扩张路径，推动行业风险加速出清，为房地产业向新模式转型筑牢制度根基。资本市场通过制度先行，为房地产“先立后破”提供关键的融资配套支撑。
拓宽融资通道
为适配房地产发展新模式下的多元化融资需求，《意见》打通股权、债券、资产盘活多条路径，形成增量融资、存量盘活双向发力的工具矩阵。
在股权融资层面，《意见》支持上市房地产开发企业通过向特定对象发行方式再融资，募集资金应当投向符合政策要求的市场化房地产项目；同时，发挥资本市场在企业并购重组中的主渠道作用，支持上市房地产开发企业综合运用股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产。
在债券与资产支持证券方面，房企新增公司债、存量债券续发通道被打开，如支持房地产开发企业依托经营稳健、现金收益良好的不动产项目发行商业地产抵押贷款支持证券、不动产资产支持证券。此外，存量盘活赛道上，不动产投资信托基金、不动产私募基金被列为盘活商业地产、保障性住房等存量资产的重要抓手。
谈及支持具备资质的私募机构发起设立专门投向不动产的专项基金产品，中指研究院表示，这一举措延续了2023年证监会启动不动产私募投资基金试点的政策脉络，与公募REITs形成互补，共同构成盘活存量、拓宽直接融资渠道的重要工具。
各类资本市场工具并非孤立运行。眺远影响力研究院院长高承远在接受《证券日报》记者采访时表示，各类工具的协同逻辑较为清晰：股权融资和再融资为房企补充资本金、优化资产负债表；债券产品为具体项目提供与建设周期匹配的债务资金；不动产投资信托基金和不动产私募基金则承接存量资产，从而实现“开发—运营—退出”的闭环。
筑牢风险防线
《意见》坚持支持力度与风险防控一体推进，以市场化法治化手段筑牢风险防线，实现行业转型标本兼治。
在监管环节，《意见》聚焦全过程长效监管。在准入监管方面，政策针对证券发行细化监管门槛，突出“基于项目”融资特点，部分要求对募投房地产项目的合规性、收益性、资金需求合理性逐一把关。在信息披露监管方面，优化房地产开发企业信息披露内容，重点关注合并报表、收入等会计准则执行情况。在资金监管方面，严格募集资金持续监管和穿透式监管，防止挪用募集资金。在违规惩戒方面，严防严打发行人欺诈发行、信息披露造假、挪用募集资金等违法行为，加大对系统性、团伙性造假的惩戒力度。
在防范化解风险环节，《意见》锚定风险处置机制更加市场化、多元化目标，提出“加强房地产相关风险监测”“稳妥防范化解房地产相关风险”“强化预期引导和政策协同”等举措。
在高承远看来，“支持”与“防风险”不是对立关系，而是同一枚硬币的两面。这种“放管结合”的思路，本质上是用制度规范来保障政策红利的可持续释放，让支持真正落到符合政策要求的优质项目上。
构建房地产发展新模式是一项长期工程。短期看，资本市场工具能够缓解房企阶段性资金压力；长远来看，以项目信用为核心的融资新机制、完善的资产盘活渠道、闭环的监管体系，将共同推动房地产业逐步告别高负债、高周转的旧发展路径，转向租购并举、存量运营、品质开发的新赛道。
谈及后续，陈晟表示，资本市场可从多维度发力支持房地产新发展模式构建，实现房地产与金融的良性循环。一是完善REITs税收配套与扩募机制，降低存量资产盘活的制度成本；二是引导保险资金、养老金等长期资金加大对不动产私募基金、REITs的参与力度，优化投资者结构、稳定市场预期；三是推进房地产领域ESG信息披露与绿色金融标准建设，推动“好房子”建设标准与资本市场评价标准互相对接。与此同时，资本市场应当坚持以人为本、以优质项目为核心，提供一揽子金融服务，助力房地产新发展模式落地生根；还要建立跨项目的统一评估框架和信息披露规范，提升项目信用评估的透明度、可比性与可追溯性，并将房地产金融风险防控的重心从企业层面延伸下沉至项目层面，筑牢金融与房地产良性循环的根基。