央广网北京5月14日消息（记者门庭婷）“金三银四”正式收官，上海楼市交出了一份亮眼的成绩单。
二手房成交强势领跑，网上房地产数据显示，4月上海二手房（包含商业、车位等）累计网签量达28742套，同比上涨约22.3%，创下自2016年4月以来的同期新高。
叠加3月成交的31215套（包含商业、车位等），今年“金三银四”上海二手房合计成交59957套，为近5年同期最佳表现，仅次于2021年同期的65900套。
新房方面，经历了3月份的成交冲高后，4月上海新房成交节奏回归常态。上海中原地产数据显示，截至4月29日，上海新建商品住宅成交面积为42.0万平方米，环比3月减少25.4%，月度成交规模出现合理回落。
供应端同步贴合市场节奏调整，4月新房新增供应体量有所收紧，全月新增供应36.2万平方米，环比减少32.2%。
央广网记者梳理了上海4月开盘项目的相关数据发现，当月共有30个新建商品住宅项目入市，累计推出2640套房源。从具体项目来看，对外口径开盘即罄的有3个项目（翡雲悦府·悦墅Ⅱ期、中环麓岛、前滩元境），上海今年首个盘触发积分的项目（前滩元境）出现，11个盘（盘古云曦、保利·都汇和煦、建发瑞湖、南厢观宁府、华发·海上都荟等）取消摇号。
从备案均价看，当期每平方米均价超“10万+”的高端住宅有10个。价格最贵的是浦东洋泾的陆家嘴太古源源邸和虹口四川北路的金茂璞元，每平方米均价站上16万+的高位。
整体来看，4月新房市场成交分化明显，延续3月“冷热不均”的表现。30个开盘项目中，仅有6个网签率超过50%，11个项目网签率不足10%。
两盘网签率超85%
在上海4月新开盘的项目中，有10个项目的认购率超过100%，其中前滩元境以249%的认购率、触发积分排第一，翡雲悦府·悦墅Ⅱ期、陆家嘴太古源 源邸分别以240%、191%的认购率位列二三位。
再来看网签数据，截至5月13日，30个项目中网签率超过50%的共有6个。
其中，位于浦东新杨思的翡雲悦府·悦墅Ⅱ期成绩最亮眼，领跑4月入市的其他新盘。该项目于4月23日加推20套建面190-232平方米叠加产品，均价127528元/平方米，总价2396万元起。央广网记者查询网上房地产数据发现，该项目目前只剩2套未网签，去化率达90%。这也是4月上海楼市截至目前唯一一个网签率达90%的项目。
翡雲悦府是上海去年有名的红盘，Ⅱ期由华润、越秀共同开发。该项目地块（浦东新区Z000602单元20Ea-01地块）要追溯到去年2月20日的上海2025年一批次土拍，由两家联合体以50.9亿元总价、33.38%溢价率竞得，楼面价74695元/平方米。
紧随其后的是浦东三林板块的前滩元境，作为上海今年首个触发积分的项目，网签转化同样扎实。
该项目由中建壹品与湖北联投联袂打造，4月30日首开68套建面约109平方米三房和139平方米四房房源，均价121800元/平方米，总价1145万元起。目前已售出59套，去化率达86.76%。
四盘网签率过半
紧跟着前滩元境的4个项目，网签转化速度也较快。
位于宝山南大板块的中环麓岛4月29日三批次开盘，推出96套房源，均价67158元/平方米，总价645万元起。目前已网签60套，去化率62.5%。
嘉定南翔板块的时代雲境，由华润置地和华发股份联合操盘，4月23日加推79套房源，均价57767元/平方米。华润置地对外宣称开盘当日去化90%。目前已网签49套，去化率62.03%。
位于金山新城板块的建发瑞湖，加推163套房源，均价35340元/平方米，虽然并未触发摇号，但也走出了独立行情，目前已卖出100套，去化率为61.35%。
该项目地块（金山新城JSC1-0403单元3-10-12地块）由建发在去年6月19日第五批次土拍首日竞得，成交总价12.68亿元，溢价率9.78%。
临港主城区的港城云湖，4月26日首推132套湖居产品，开发商上海港城开发集团宣称开盘当日去化60%，成交金额3.66亿元。目前已网签69套，去化率为52.27%。
四盘仍是零网签
几家欢喜几家愁，与热销楼盘形成鲜明对比的，是部分项目的“冷清”。30个项目中，网签率低于20%的有13个楼盘，其中11个楼盘网签率低于10%。
这些项目大多分布于青浦、宝山、闵行、宝山等郊区，其中，闵行浦锦的象屿·天宸雅颂加推100套房源，去化率为13%；由中交城投、青浦城发操盘的南厢观宁府二批次加推28套房源，去化率为14.29%。
还有虽地处主城区，但因竞争激烈、产品力不足导致销售进度缓慢的项目。位于杨浦东外滩，被中铁置业寄予厚望的“地王”项目——中铁云璟外滩，开盘认筹率虽然达到117%，但与目前的实际网签率存在巨大落差，47套房源目前仅售出4套，去化率为8.51%。
这个项目4月25日首开，备案均价132105元/平方米。据悉，为刺激销售，中铁云璟外滩提供多重优惠（参与认购1%、7天付款2%、开盘1%），最高折扣为九五折，此举在上海高端风貌住宅中较为罕见。
这是中铁置业在上海操盘的首个高端住宅，地块要追溯到去年9月4日的七批次土拍，经过75轮竞价，中铁置业击败了华润置地、招商蛇口、中海等房企，以27.36亿元的总价拿下，溢价率28.09%，楼面价92225元/平方米，一举刷新了上海杨浦区楼面价的纪录。这是东外滩九宫格中，拿地单价最高的地王项目。
据了解，目前杨浦东外滩板块竞争激烈，风貌住宅项目的竞争对手有中建壹品·外滩元境、保利·外滩序、招商桐安里，不过，表现优异的项目也有不少。以中铁云璟外滩对面的中建壹品·外滩元境为例，1月21日首开推出136套房源，开发商方面的数据显示，项目开盘实现去化112套，去化率为82%，打破上海风貌产品首开套数纪录，并在47天内完成清盘。
而青浦新城的盘古云曦、松江洞泾的华发·海上都荟等4个项目，网签率仍为零。
资料显示，盘古云曦的开发商是上海盘谷房地产有限公司。盘古地产背后主要股东是泰国的城市地产集团和中国香港的亚洲金融集团，自2007年进驻上海嘉定以来，相继开发过盘古天地、盘古嘉德、盘古园府、盘古菁峰华庭等项目。
盘古云曦4月22日首开48套建面153-200平方米对叠墅产品，备案均价59997元/平方米，总价917万元起。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，4月上海新房呈现量缩价升、豪宅回归的清晰格局，整体成交节奏有所回落，但市场购房主力结构发生明显变化，中高端房源价值稳步凸显。
他进一步指出，高端改善热度稳步回升，有效托举整体房价企稳上行；但中低价位刚需房源热度暂未明显抬升，后续走势值得重点关注，这些刚需项目的表现，也将直接影响5月新房成交量能否迎来反弹。