7月29日，中指研究院发布房地产行业债券融资半年监测数据显示，2026年上半年房企债券融资总额3158.8亿元，同比增长21.7%，行业融资规模在低基数下迎来企稳，同比增速创下2022年以来新高。
中指研究院企业研究总监刘水表示，上半年房企债券融资规模实现同比正增长主要受低基数效应带动，行业单月融资同比数据存在波动，但累计融资规模保持增长。不过当前融资企稳基础尚不稳固，一方面房企发债资金多用于存量债务置换，发行规模受偿债压力约束；另一方面信用债、ABS发行均需匹配在建项目或合规底层资产，优质资产供给有限持续限制整体发债体量。行业融资规模长期下滑源于市场下行带来的持续缩表，现阶段房地产市场仍处于筑底阶段，债券融资扩容仍存在多重约束。
信用债为融资主力
从融资结构来看，信用债仍是房企债券融资核心构成。上半年行业信用债发行规模1776.1亿元，同比上涨11.8%，占全部债券融资规模的55.9%，占比较去年同期回落5个百分点，债券平均发行期限3.44年，发行期限有所缩短，上半年各月信用债发行规模呈现波动特征。
地方国企上半年信用债发行规模增长显著，首开、首创发行规模突破百亿元，苏高新、陆家嘴、中华企业等发行规模超40亿元，地方国资发行放量带动行业信用债整体规模上行。民企发债依旧维持低位，上半年仅6家民企、混合所有制企业完成债券发行，均为经营稳定、未出现风险的头部企业。
海外债低基数下大增
海外融资渠道迎来修复，但整体发行体量仍处于低位。上半年房企海外债发行规模171.7亿元，同比大幅增长199.4%，占债券总融资规模5.4%，占比较上年同期提升3.2个百分点，平均发行期限3年，发行期限较长。越秀、中海宏洋、绿城、新城等央国企、优质民企及混合所有制企业，是海外债发行主力，带动行业海外融资规模同比走高。
资产证券化（ABS）融资重要性持续提升，上半年房企ABS融资1221亿元，同比增长27.5%，占债券融资总额38.7%，占比同比上升1.7个百分点，债券平均发行期限达17年，期限明显延长。上半年ABS月度发行规模波动较大，发行节奏受政策导向、底层优质资产供给双重影响；细分品类中，CMBS/CMBN、类 REITs为ABS核心发行品种，二者合计占ABS发行总量近八成，其中类REITs占比41.6%，CMBS/CMBN占比36.3%。
商业不动产REITs落地提速
刘水提到，上半年国内首批商业不动产REITs正式挂牌上市，商业存量资产盘活路径增加。6月挂牌的4只商业不动产REITs，底层资产布局北京、上海、西安等核心城市，业态覆盖奥特莱斯、写字楼、商业综合体，原始权益人分别为首农、杉杉、砂之船、上海地产。截至目前，市场申报商业不动产REITs合计22只，行业预估整体募集资金规模有望突破700亿元，持续盘活存量商业物业资产。
刘水认为，当前房企融资逻辑已发生明显转变，行业融资现金流入由传统主体信用融资，转向项目底层资产融资，债务偿还来源与对应项目直接绑定，一定程度缓解此前行业上行阶段形成的“短债长投”期限错配问题。白名单房企融资支持、公募REITs扩容等政策持续落地推进，白名单机制下国内银行信贷仍将成为房企资金到位的重要支撑。上半年商业不动产REITs落地，公募REITs形成“传统基建+商业不动产”双轮驱动格局，叠加持有型不动产ABS，构筑多层次不动产证券化市场。REITs产品持续落地将形成优质主体信用、项目稳健运营、精细化资产管理的正向循环，持续夯实房企信用基础。