新政落地，楼市“金九银十”成交有望攀升。记者实探北京、深圳市场。
北京楼市新政满月 市场回温态势显现
北京楼市新政落地已满整月。证券时报记者走访发现，近郊新盘以价换量趋势明显，有项目打出八九折，亦有项目尚未开盘排号量已接近房源总量；二手房成交节奏加快，业主议价空间有所收窄，整体市场回温态势明显。
合硕机构统计数据显示，新政一个月来，北京新房、二手房成交量较新政前一个月分别增长8.5%和2.3%。中原地产研究中心统计显示，8月北京二手住宅网签13853套，环比微降1.3%，但同比上涨约4.1%，连续6个月站上1.3万套“荣枯线”。8月末二手房明显放量，8月31日单日网签达852套。
受访业内人士认为，政策对刚需及改善需求的精准撬动效应正逐步释放。预计“金九银十”期间北京新房、二手房成交量有望持续恢复，但整体仍将延续分化修复格局。
新房市场加速去化 有项目拟三个月清盘
新政落地后，北京新房市场呈现“温和回暖、结构分化”格局。五环外近郊板块热度攀升，通州、昌平、亦庄等区域部分项目去化显著加快。
以通州区东六环外的北投·和璟项目为例，记者到访时售楼处已有不少看房家庭。销售人员介绍，7月24日售楼处开放当日即吸引超3000人到访，首期推出560余套房源，8月22日开盘参与摇号客户达700组。目前大户型已售罄，近300套房源完成网签，网签均价约4.04万元/平方米，为备案价八九折。
“原计划两年的销售周期，现在看来三个月就能基本清盘。”销售人员透露，下周将加推最后300套房源，主力户型为95平方米三居室，总价约380万至400万元，预计延续八九折优惠。
（北京市通州区东六环外的北投·和璟项目售楼处内，多组购房人在沙盘前听销售人员介绍。张达/摄）
位于通州区东五环外的湖映天青项目，周末中午售楼处人流密集。“上午人更多，一个销售要同时带5组客户，进样板间基本靠挤。”一位销售人员告诉记者，当天上午他一人就已接待十余组客户。项目共363套房源，容积率1.6，主打70至119平方米二至四居室，总价400万至700万元，小户型需求尤为旺盛。项目上周五取得预售证即启动认筹，认筹享九八折优惠，预计9月下旬开盘。售楼处开放首个周末，到访客户突破1300组，认筹量超300组。
（北京市通州区东五环外湖映天青项目售楼处内，周末中午仍人流密集。张达/摄）
亦庄国贤府项目上周六热度同样较高。销售人员对记者说：“这人算少的了，前两周门口等销售接待得等40分钟，样板间也得排队。”据她介绍，项目共510套房源，目前排号已超500号，接近房源总量。项目尚未取证，预估单价约5万元/平方米，总价约500万至660万元，排卡可享九七折，并可叠加后续开盘折扣。
（北京市东南五环外亦庄国贤府项目售楼处内，休息大厅坐满了人。张达/摄）
中原地产首席分析师张大伟表示，新政后通州热门新盘日均到访量提升20%至30%，部分项目首开去化率达80%；昌平改善型大户型月度成交超2.7亿元，成为区域标杆。反观五环内核心城区，成交增速明显低于近郊板块。
二手房市场成交加快 议价空间收窄
相比新房，二手房呈现“稳步放量、价格平稳”态势。进入9月，交易节奏明显加快，此前工作日鲜有成交的门店近期陆续开单。
北京链家丰台区某门店商圈经理张科表示，新政后门店带看量明显提升，客户决策速度加快，品质较好的房源成交周期明显缩短。“上周六，我们门店人均带看量达1.6组，相当于新政前周末两天合计的人均带看量。”其所在大区上周末两天成交量环比8月周末增长约30%。
张科还提到，新政后品质较好的房源出现多个客户同时出价的情况。以往一套房子议价空间约10%，现在业主心态变化，议价空间明显收窄。公积金政策对改善型客户作用突出，有客户贷款额度比原来多了160万元，换房意愿明显增强。
北京链家东城区某门店经纪人也表示，最近一周工作日也有成交，整体成交量比8月同期好转。他维护的3套房源均已售出，成交周期缩短至半个月左右。不过他同时指出，成交量虽回升，成交价总体平稳，以某58平方米两居室学区房为例，成交总价维持在440万至450万元区间。
北京我爱我家朝阳区某门店经纪人亦告诉记者，近期成交量有所放大，部分长期观望客户因心仪房源陆续成交，入市意愿增强。相比之下，老旧小区成交仍相对平稳，房龄较新的小区交易活跃度提升更显著。
“金九银十”成交有望攀升 以价换量是主流
北京楼市新政出台已满整月，其对购房门槛的精准降低效应正在成交端逐步兑现。
合硕机构首席分析师郭毅表示，新政后新房和二手房成交量均环比增长。由于新房网签较快、数据反应迅速，而二手房网签存在滞后性，预计9月至10月网签量将有明显提振。同时，随着8月28日现房销售政策推进，供应端短期或有收缩，对二手房成交形成进一步拉动，也有助于新房存量项目去化和价格企稳。
展望后市，张大伟认为，8月北京楼市表现远超淡季预期，未现季节性大幅下滑，印证市场韧性。随着房企加快推盘及旺季需求释放，9月至10月新房成交量有望持续小幅攀升，近郊优质板块及刚需改善户型将继续领跑。他同时提醒，价格端难以快速反弹，当前库存充足、买方主导格局未变，“以价换量”仍是主流。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对记者表示，新政满月，市场反馈整体平稳，二手房新增挂牌量较新政前有所下降，供需关系有所改善。随着政策效应持续释放，预计“金九银十”期间北京新房、二手房成交量有望持续恢复，但整体仍将延续分化修复格局。
深圳楼市“金九”开局向好
8月底，多个部门打出政策“组合拳”，推动加快构建房地产发展新模式，新政效应持续释放。对此，证券时报记者走访了深圳新房和二手房市场。
（深圳某楼盘新房及样板间）
“自8月底以来，我们店的带看量与8月中旬相比上升近20%。”付经理是深圳市罗湖区翠竹片区一位资深房产中介经理，在他看来，当前购房者心态整体趋于平稳，置业偏好集中在低总价刚需物业与优质学区房，多数人仍在等待政策“组合拳”的配套细则进一步落地。
也有受访的购房者坦言，近期已明显感到二手房议价空间收窄，自身仍会保持理性决策节奏。付经理表示，从经手的成交案例来看，深圳二手房市场成交周期不断缩短，买卖双方的市场预期趋于统一，业主大幅降价抛售的意愿已经明显减弱。
新政落地后，不少开发商选择顺势推盘“试水”。近日，深铁旗下位于龙华区的一处住宅项目加推，共计496套房源。
记者在走访时还发现，许多开发商主动开放实体园林与实景样板间，弱化传统营销中心的沙盘展示权重。一位新房销售经理透露，此前项目样板间搭建在营销中心内，近期公司统一要求将样板间设在在售住宅的高楼层位置，让购房者获得更真实的居住体验。
成交端数据也印证了市场温度的回升。据深圳市房地产中介协会统计，9月1日至6日，深圳二手房成交共计录得1062套，环比增长5.8%，其中二手住宅983套，环比增长9.2%。深圳贝壳研究院监测显示，9月1日至6日贝壳深圳合作门店二手房签约量较8月同期增长20%，较去年同期增长17%。
新房、二手房市场同步释放积极信号，业内普遍对今年楼市“金九银十”的成色抱有乐观预期。深圳贝壳研究院院长肖小平认为，近期市场成交升温，一方面，是政策利好与季节性因素共同驱动的结果，新政进一步修复购房者预期，降低置业门槛和月供压力，推动部分前期处于观望状态的需求加快入市。另一方面，9月历来是楼市销售旺季，居民看房、置业节奏回归常态，前期积累的购房需求迎来集中释放，预计随着政策利好进一步传导，以及“金九银十”传统旺季需求持续释放，9月深圳楼市成交热度有望进一步提升。
深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任李妍表示，8月底多部门出台重磅政策，从房地产信贷管理、销售制度完善、资本市场支持等方面大力支持加快构建房地产发展新模式，标志着房地产进入新模式发展阶段。随着楼市进入“金九银十”，房企还将陆续推出一批品质新盘，预计市场会持续积极向好，居民刚性和改善性住房需求将得到更好满足。