工商业项目土地使用权如何续期，上海有了统一操作标准。
近日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）从上海市规划和自然资源局获悉，《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》（下称“《指导意见》”）已正式印发。
此次上海新政落地，也是地方层面落实中央部署的重要实践。2024年7月，二十届三中全会审议通过《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》，明确提出“制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策”；2026年3月，“十五五”规划《纲要》进一步强调“完善工商业用地使用权续期法律法规，依法稳妥推进续期工作”。
覆盖全品类非居住用地，一般单次续期年限不少于5年
根据《指导意见》，文件对“工商业项目”土地使用权续期适用范围作了界定，覆盖上海市工业、商业、旅游、娱乐、办公、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者其他用地（除居住用地）的国有建设用地使用权续期。
上海易居房地产研究院常务副院长崔霁表示，这突破了常规“工业+商业”的狭义范畴，科教研发、商办楼宇、文体旅设施等所有非居住经营性/产业用地均纳入续期管理，基本解决了存量非居住用地的续期预期问题。
《指导意见》明确，上海工商业项目土地使用权续期分为到期续期项目和提前续期项目两类情形：
到期续期项目，是指土地使用权剩余年期不足三年的工商业建设用地，需要续期使用的项目。根据社会公共利益需要依法收回土地的项目，不予续期；对产业用地综合绩效评估被评定为C、D类的项目，从严加强监管和管理，各区（管委会）可根据项目实际情况综合研究判定。
提前续期项目，是指使用权主体有续期用地意愿，且经营状况良好、用地绩效突出、有未来长期投资计划的，土地使用权剩余年期不足原出让年限一半，经政府相关部门（发展改革、经济信息化、住建、商务、国资、规划资源等部门）认定的优质项目。
对于续期土地年限，《指导意见》明确，原出让剩余年限与续期出让（租赁）年限之和，不超过该土地用途法定最高出让年限（即工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，办公、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，综合或者其他用地50年）。
对于一般产业项目类工业用地，原则上按照上海市产业用地“弹性年期制度”（20年出让年限）重新签订出让合同，对于国家、市级等重大产业项目，可保障最高50年出让年限需求。采用国有建设用地使用权租赁方式续期的，租赁年限不超过20年。
《指导意见》提出，土地使用权人可根据实际需求申请续期年限，一般单次不少于5年。对于拟发行不动产投资信托基金（REITs）等特殊情形，申请年限可根据项目实际情况确定。
续期土地价格“不低于基准地价70%”
对于续期土地价格，《指导意见》明确，各区（管委会）规划资源部门应会同相关部门，按地价决策程序报经区政府（管委会）同意后确定土地续期价格。
各区（管委会）续期价格应用好“绩效与地价”挂钩机制，经集体决策确定地块续期价格，合理降低优质企业用地成本，续期土地价格不得低于续期地块所在级别本市基准地价的70%。对于各区（管委会）应结合实践案例，因地制宜逐步建立健全“绩效与地价”挂钩工作规则。
对工业、仓储、研发等产业用地续期价格，应充分考虑用地综合绩效等因素，用好基准价格和市场价格杠杆作用。对商业、办公等经营性用地续期价格，除考虑用地绩效等因素外，还需考虑所在区域一级市场土地价格和资产市场化融资情况等因素。加强续期项目动态跟踪服务，防范续期后企业土地使用权抵押融资等行为可能产生的国有资产流失和金融风险。
崔霁认为，政策以基准地价的70%作为刚性价格底线，同时通过“绩效与地价挂钩”机制向下让利。对于头部制造企业、自持型产业园区运营商、核心商办持有方、有REITs发行计划的主体而言，续期带来的价值远大于成本：资产估值修复、抵押融资能力提升的收益远高于补缴的土地价款；提前续期可匹配更新改造的投资周期，支撑长期运营收益；REITs发行带来的资产证券化收益可完全覆盖续期成本。这类主体不仅不会被抑制，反而会主动规划并申请续期。
而对于产业绩效C、D类的低效企业，续期审核从严、地价优惠少、续期成本高，政策本意就是通过成本杠杆倒逼其转型升级或有序退出；分散产权的小业主楼宇，整栋续期协调成本高、单户分摊金额不小，部分小业主会因现金流或诉求分歧放弃续期，推动产权逐步向头部主体集中；短期投机、持有临期物业等待拆迁的主体，续期成本抬高了持有成本，压缩了投机空间。
对房地产市场有何影响？
据中指研究院监测，上海是继广州之后第二个系统性落地工商业用地续期政策的一线城市。
2026年4月，广州印发《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》，并于5月12日公开发布《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》，成为全国首个系统化、精细化落地工商业用地使用权续期规则的一线城市。
中指研究院政策研究总监陈文静认为，随着上海、广州两大一线城市相继落地系统性工商业用地续期政策，未来工商业用地续期政策有望在各地加速落地。
从政策影响来看，业内认为将对核心资产的估值产生直接利好，同时有利于存量资产盘活、提升大宗交易活跃度，并直接打通不动产REITs发行的核心堵点。
崔霁提到，此前上海90年代至21世纪初集中出让的工商业用地已进入到期窗口期，剩余年限10年以内的物业，在大宗交易、银行抵押中普遍存在较大幅度的年限折价，资产价值被持续压制。
本次政策明确“应续尽续”的常态原则，且续期成本锁定在基准地价70%以上，企业可清晰测算续期投入，存量物业的“年限折价”或将收窄，核心商圈优质商办、核心产业区研发办公/标准厂房的资产价值将有相对确定性的估值依据。
同时，不动产REITs的存续期通常要求20年以上，而上海大量存量商办、产业园区剩余土地年限已不足20年，年限缺口是制约存量资产证券化的核心障碍。此次文件专门明确“拟发行REITs等特殊情形，申请年限可根据项目实际情况确定”，相当于为REITs项目开通了年限适配的绿色通道。结合上海此前的基础设施REITs试点政策，存量商办、产业园区、文旅设施等资产的REITs发行路径将进一步打通，城投平台、产业运营商、持有型房企的存量资产盘活将进入加速期。
此外，崔霁表示，上海城市更新已全面转向“留改为主、拆除为辅”的存量提质模式，大量建筑质量尚可、仅需功能升级的工业楼宇、商办建筑，无需走收储、拆除、重新出让的高成本路径。续期政策为这类物业提供了“微更新+续期”的低成本盘活方案：无需调整规划、无需拆除重建，仅通过改造升级+续期延长使用年限，就能实现物业价值提升与产业迭代，是最集约、最高效的存量盘活方式。