每经记者｜包晶晶 每经编辑｜魏官红
“目前已经有6组客户登记了‘以旧换新’，进度各有不同，但都能在8月底前走完流程。”
5月22日，《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）走访了上海“收购存量二手房用作保障性租赁住房”试点范围中的新房项目杨浦区保利誉滨江，相关负责人姚弋丁介绍称。
三个多月前的2月2日，上海实质性启动“收购存量二手房用作保障性租赁住房”工作，浦东新区、静安区、徐汇区为首批试点区。
3月31日，首个案例落地——居民施先生与静安区保障房公司签订存量房收购合同，与新建商品房开发企业签订买卖合同。
据官方微信公众号“房可圆”公布，截至目前，上海静安、徐汇、浦东三区已累计完成房源收购523套；二季度起，试点范围覆盖黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦等多个中心城区。
“4月项目启动试点以来，来咨询的居民比较多，准备登记收购的客户，大多会选择总价1200万元左右的新房，有年轻人购置婚房，也有中年夫妻改善性置换。最早登记的一组客户已经进入评估流程了，他们选了115平方米的户型，大约1200万元。”姚弋丁说。
上海某在建新房项目 图片来源：每经记者 包晶晶 摄
杨浦区收购房票“一二手房通用” 部分新房项目有额外优惠
每经记者了解到，首批试点中，静安、浦东、徐汇均打通了从收购到房票置换的全链条，解决了改善性购房家庭“卖旧”周期过长、“买新”资金压力大等问题，置换速度大幅提升。
政府如何收购二手房？
从整个交易流程看，居民旧房由区属国企规范评估、核验、收购，居民免去中介费，并且交易流程安全可控；“卖旧”款项将以“房票”形式获得，在1年有效期内可以抵扣购房款。
部分新房项目对“房票”置换的客户还提供了额外优惠。姚弋丁告诉每经记者：“对登记旧房收购的客户，项目延长付款周期至4个月，让客户有充足的时间走完评估和收购流程，减轻他们的资金压力。”
“项目地处内中环，今年市场比较热，多次开盘去化速度比较理想，常规客户的付款周期只有2个月，但对于‘房票’客户，可以在选房阶段暂时降低首付比例，待拿到‘房票’再并入首付款。在此基础上，项目还会额外赠送一定金额的抵用券等，加上省下的卖房中介费，整个交易能省不少钱。”她说。
在操作流程上，姚弋丁介绍：“项目会把具体信息与保障房公司对接，随后是两轮价格评估，大约需要2个月；客户拿到房票后交给项目，我们凭‘房票’去提款，大约1个月左右到账。”
这意味着，从选房、出售旧房到完成新房交易，时间压缩到了3个月左右。
上海易居房地产研究院副院长严跃进通过微信对每经记者表示：“目前上海各区有不同的收购形式。首先要明确一点，当前的‘收旧换新’是住房改善的一种新渠道，但绝不是唯一的渠道。在置换方面，目前有多种方式，需要让市民充分理解。同时，这种渠道有一些天然的优势，比如节省交易费用等。因此，要根据实际置换需求，灵活地给予相应支持。”
各区执行细则有所不同
每经记者注意到，首批试点的静安、徐汇、浦东三区在执行细则上稍有不同；同样，扩大试点的黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦等多个中心城区在时间节点、操作细则上也有差异。
记者拨通了长宁区保障房公司的电话，工作人员表示：“目前政策具体细节还没有落实，没开始执行，您可以随时关注区政府官网。”
普陀区保障房公司相关部门工作人员则在电话中表示：“收购标准为70平方米以下、总价400万元以下，如果存在特殊情况，比如需要置换两套旧房等，可以在报名登记时提出来。”
“不过普陀区的房票目前只能在本区内使用，且只能用于购买一手新房。”该工作人员提示。
相较而言，杨浦区的收购灵活度稍高。
“一二手房通用，新房不限制楼盘。”上海杨浦保障性住房有限公司工作人员在电话中表示，“如果是二手房交易，由保障房公司来转账给卖方。”
“具体操作上，置换人和房东签署买卖合同后，向保障房公司申请转账，只不过在交易过程中需要告知卖方房票抵扣款项。”
事实上，由于上海市区新房价格与二手房存在一定的价差，“一二手房通用”对于部分预算有限的家庭而言，更具有吸引力。
以首批试点的徐汇区为例，房票“全市通用”“一二手通用”。据“房可圆”发布的信息，自试点以来，完成收购458套，设立专窗专线接待咨询近300户。此外，浦东新区收购64套（含2套房票置换）；静安区则在3月31日落地全市首例签约，完成1套收购置换全流程闭环。
严跃进告诉每经记者：“各个区有各自的特点，不能单纯以收购数量的多少来评判好坏。比如徐汇区收购量较高，但它的表现形式有所不同——收购‘两旧一村’的房子，并不完全解决后续换新的问题，因此与城市更新和住房改善的逻辑存在一定偏差。徐汇区提供的是一种较好的盘活存量模式。而静安区则是我们传统意义上理解的‘收购换新’模式，这也是一个非常好的导向，各区的做法都很有意义。”
“关于房票，也可以研究更灵活的方式。一种是跨区域的，另一种是涉及新房与二手房跨不同房产类型的，但也要结合实际推进过程来考虑。目前上海各区已经有了一些较好的项目，将陆续完成最后的置换交易。成功的案例会越来越多，市场信心也会逐步增强。同时，这项工作也有助于缓解供求关系，对市场具有积极作用。”严跃进说。