央广网北京7月16日消息（记者门庭婷）2026年上半年，北京土地市场运行平稳。据中指研究院统计，今年上半年，北京共成交21宗涉宅用地，规划建筑面积合计121.97万平方米，土地出让金约340.11亿元，平均溢价率3.55%。从成交结构看，上半年地块以“小而美”为主，10万平方米以上大体量地块较去年同期明显减少，单宗地块平均总价约16.2亿元。
进入下半年，北京土地供应节奏与结构发生明显变化。根据北京市规划和自然资源委员会土地招拍挂项目公告，截至目前，已有11宗住宅用地待拍，总起始价超过300亿元，将于7月下旬至8月上半月陆续出让。
其中，海淀区四季青镇西郊机场周边及沿线城中村改造项目HD00-1408-0034、0049、0040地块（以下简称“四季青西冉地块”）以85.55亿元的起始价、14.26万平方米的规划建筑面积，成为今年北京起始总价最高的地块；朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块（以下简称“广渠路0409-10地块”）则以70.5亿元的起始价、68332元/平方米的起始楼面价，成为今年住宅起始楼面价最高的地块。一东一西两宗大体量、高总价地块入市后的成交情况，或成为下半年北京土地市场的重要风向标。
区位优势显著，具备高端住宅基因
从地块条件来看，四季青西冉地块与广渠路0409-10地块均具备高端住宅的先天条件。四季青西冉地块由三宗子地块组成，住宅部分容积率仅1.6，建筑体量达14.26万平方米，是海淀区今年供应的首宗宅地，低密属性决定了其纯改善的产品定位。
广渠路0409-10地块的优势同样突出。该地块位于朝阳区劲松街道，用地性质为二类城镇住宅用地，用地规模36847.62平方米，地上建筑规模103173.336平方米，容积率2.8，限高80米。地块东至规划0409-09地块西边界，南至规划大郊亭三街，西至街坊二路，北侧与广渠金茂府仅一路之隔。
经过十余年的发展，广渠路板块商业配套成熟，地铁7号线已通车运营，在建的地铁28号线也将在附近设站。同时，区域内高端改善二手房楼龄普遍已超过10年，存在大量的改善置业需求。
一体化开发要求叠加多重约束，开发周期、施工组织与成本三重挑战
广渠路0409-10地块的高端住宅禀赋几乎是北京房地产从业人士的共识，但开发难度也让不少房企望而却步。央广网记者了解到，有不止一家房企，在多次考察和测算排布后，选择放弃参与该宗地的竞拍。
根据北京市规划和自然资源委员会发布的挂牌文件及“多规合一”协同平台审核意见，广渠路0409-10地块须与在建的地铁28号线实行一体化开发，这对竞得企业的综合开发能力提出了极高要求。
具体而言，在地块东侧的0409-09地块地下部分，须建设约2000平方米的地下商业设施，并通过地下通道与地铁28号线实现连通；该地下商业设施不得分割出售，经朝阳区政府批准后方可整体转让。同时，0409-09地块地上部分须与地下商业统筹设计，并与0409-10地块同步实施。此外，地铁28号线的出入口、风亭等附属设施，也要求与0409-10地块进行一体化设计，在景观风貌上相互协调。
业内人士指出，上述要求在实际操作中面临多重难点。首先是施工协同问题。住宅开发的节奏是拿地、报规、取证、开工、预售，环环相扣，而地铁建设属于市政工程，工期由轨道交通建设方主导，开发商难以掌控。一体化设计需要双方反复磨合，方案论证周期往往远超预期。以此前出让的类似地块为例，从拿地到报规公示耗时9个月以上，而此次广渠路地块，不仅有在运营的7号线，还有一条在建的地铁28号线，与地铁的一体化难度和对开放周期的影响，预期呈几何倍数增加。而今年上半年出让的普通住宅地块，最快的拿地次日即进入了规划公示环节。
其次是成本压力。地下商业设施的建设成本本身就高于地上，加之商业配套紧邻东四环以及高架桥，还需要和地铁实现一体化，施工难度进一步加大。而不得分割销售、仅可整体转让的约束，也意味着开发商在该部分商业上的资金沉淀期较长，对现金流管理构成考验。
再者是减震降噪问题。地块“多规合一”文件明确要求，建设单位须对城市道路和轨道交通可能产生的噪声振动影响加强研判，对噪声源采取隔声、减振措施，确需在交通干线两侧首排建设住宅的，应将防护距离、隔声屏障等降噪措施作为设计条件纳入相关审批文件。此外，地块北侧紧邻地铁7号线及在建28号线，相关噪声影响评估报告亦提示需重视周边交通噪声对敏感建筑的影响。
据公开信息，地铁28号线工程已开工建设。由于线路尚未完工，相关减震降噪措施的实施节点及标准仍有待明确。竞得企业需在地块开发过程中，结合地铁建设进度统筹安排降噪工程。这意味着竞得企业后续需自行投入大量资金用于轨道隔振、建筑浮筑楼板、墙体隔声等专项工程，以确保住宅室内声环境质量达标，无疑将进一步推高项目的综合开发成本。
此外，地块西侧须设置一条南北向、宽度15米的街坊路，该道路计入建设用地基底面积核算容积率，由竞得单位负责建设并对外开放，后期养护管理也由其承担，这也占用了相应的建设指标和资源。
规划排布叠加多重约束，考验产品力
除外部约束外，广渠路0409-10地块内部规划排布同样面临挑战。
2.8的容积率在目前北京集中供地中属于偏高水平，而地块形状虽较规整，但北侧须为地铁退线，西侧需修建街坊路，东侧要与地铁商业协调，南侧为规划道路，实际可建设范围受到一定压缩。如何在满足日照、间距等规范要求的前提下，实现货值最大化与品质最优化的平衡，对开发企业的规划设计能力是不小的考验。而且，由于涉及与地铁一体化方案的反复论证，地块的最终方案或将与其他地块拿地即方案稳定有所不同，在推进过程中仍存在较大变数。
有市场人士初步分析，地块产品若以高端改善定位入市，主力户型需在180至300平方米区间，总房源预计约400套。
400套的体量在当下北京高端住宅市场也很难有一举售罄的底气。近两年，朝阳区高端新房市场供应集中，懋源·騴橒臺、能建东誉府、融创壹号院、中海萬吉玖序等多个高端项目同台竞技，后续酒仙桥旧改新地块、北菜园等供应仍在持续入市，市场已从单一的地段竞争转向产品力的全面比拼。面对同总价段项目的挑战，开发商需在精装修标准、园林景观设计等维度加大投入，通过差异化品质提升核心竞争力。这也意味着，无论哪家企业最终竞得广渠路0409-10地块，都面临较大的资金压力与产品打磨压力，拿地前，需要进行审慎详细的测算。
8月4日，广渠路0409-10地块将正式上拍，地块最终将花落谁家，为市场提供什么样的产品，央广网记者将持续关注。