8月以来，北京、上海等地相继优化房地产调控政策，叠加8月28日商品住房销售制度改革落地，房地产市场迎来了政策“组合拳”的密集发力期。从市场实际表现和土地市场动态来看，业内人士纷纷表示，政策效应正在逐步显现，楼市成交活跃度有所提升，优质地块仍受到资金实力较强的房企关注，市场供需关系呈现边际改善，整体处于筑底修复进程中。
京沪新政落地后成交保持活跃，市场供需关系呈现改善迹象
8月，北京、上海先后出台楼市优化政策，从降低购房门槛、加大公积金支持、下调首付比例、推出置换补贴等方面，进一步释放合理住房需求。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示：“从市场反馈来看，新政落地后京沪新房、二手房成交均保持一定活跃度，部分新房项目到访量有所增加，刚需和改善客群的咨询热度有所提升。”
从成交数据看，政策效果在网签端已有体现。以北京、上海两地为例，据中指研究院数据，8月北京二手商品住宅成交1.4万套，同比增长3.9%；上海二手商品房成交2.3万套，同比增长16.3%。周度数据更为直观——北京新政实施后三周（8月10日至8月30日）周度成交量环比持续增长，9月第一周成交3300套，同比增长26.1%；上海新政实施后（8月24日至8月30日）周度成交量在高基数下仍同比增长18.5%，9月第一周成交5293套，同比增长19.9%。
新房方面，8月北京新建商品住宅成交面积同比基本持平，上海同比增长16.0%；9月第一周，北京、上海新房成交面积同比分别增长31.2%和81.1%，显示政策效应仍在持续释放。
值得关注的是，今年前八个月，京沪二手房成交量均创近五年新高。曹晶晶指出，1-8月，北京二手商品住宅累计成交12.1万套，同比增长5.9%，上海二手商品房累计成交19.1万套，同比增长14.0%，二手房成交量均创近五年新高。她进一步表示：“北京、上海二手房成交规模实现连续6个月同比增长，市场活跃度仍有延续。”
在供需关系方面，市场同样出现积极变化。曹晶晶分析认为，去年四季度以来北京、上海头部中介二手房存量挂牌波动性下降，8月末同比分别下降14.8%、25.3%，较上年高点分别下降20%、31%，二手房供给压力边际缓解。同时，受新增供应放缓影响，北京新房库存也同步回落，出清周期由今年3月高点22.7个月降至8月的18.2个月，去化压力较前期有所缓解。
土地市场分化中显韧性，优质地块仍受头部房企青睐
作为观察市场预期的重要窗口，8月28日新政后的土地市场同样透露出积极信号。曹晶晶介绍：“8月28日商品住房销售制度改革落地，新政后土拍市场表现成为观察市场影响及房企策略变化的重要窗口。”她表示，新政落地后的第一周（8月31日至9月6日），重点城市土地市场整体溢价率有所回落，但部分头部央国企仍参与竞拍，并获取了北京、上海、广州、西安等城市的优质地块。
从具体成交案例看，较高溢价地块多呈现低密改善、区域深耕和规模适中的特征。据中指研究院监测，从首周成交地块来看，实现较高溢价的项目多由资金实力较强的央国企获取，且主要位于核心城市核心板块，具备较强的区位稀缺性和需求基础，同时多为低容积率、低密度改善型项目。
以北京顺义后沙峪温榆河地块为例，9月3日，华润置地经过170余轮竞价，以82.99亿元竞得该地块，溢价率17.37%，容积率仅1.01。曹晶晶表示，该地块属于北京近年较为稀缺的低密度改善型宅地，且华润此前已在后沙峪板块持续深耕，既有项目的销售表现，为新地块的客户需求、产品定位和价格判断提供了较为直接的市场参照。
对于后续市场走势，曹晶晶提示，新政对土地市场的影响仍处于初步传导阶段，首周成交地块多为7月公告地块，出让条件和房企投资计划大多形成于新政之前。同时，随着新政后公告地块陆续进入出让阶段，部分地方细则及执行口径尚待明确。整体来看，核心城市核心板块的优质地块仍有吸引力，市场分化中韧性犹在，房企投资正更加聚焦项目本身的安全边际和现金流支撑。